推进农民公寓房建设的调查与思考6篇推进农民公寓房建设的调查与思考 广丰县县城规划区住房困难农民公寓房建设实施办法（试行） 各乡、镇（街道）党委、政府（办事处），县委各部门、县直各单位： 为加快推下面是小编为大家整理的推进农民公寓房建设的调查与思考6篇,供大家参考。
篇一：推进农民公寓房建设的调查与思考
广丰县县城规划区住房困难农民公寓房建设实施办法（试行）各乡、镇（街道）党委、政府（办事处），县委各部门、县直各单位：
为加快推进新型城镇化建设，节约集约利用土地，有效实施县城规划区城中村改造，切实解决城中村农民住房问题，保障县城规划实施，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》等有关法律法规规定精神，结合我县实际，现就广丰县县城规划区住房困难农民公寓房建设提出以下实施暂行办法：
一、总体要求以科学发展观为指导，以有效解决城中村住房困难农民住房问题、改善城中村人居环境、提高土地利用率、提升城市建设品位为根本目的，今后县城规划区核心区范围内住房困难农民一律实行公寓房方式安置，并按照“统一规划、分步实施、分类指导，稳步推进”的总体思路，在80平方公里的县城规划区内由核心区向控制区逐步推进农民公寓房规划建设，积极引导县城规划区内的农民由单家独院式和一户多宅式转向多层、高层公寓式居住，加快转变农民的居住方式，改善生活环境，最终实现由农民向居民、由农村向社区的转变。二、实施原则（一）坚持规划先行原则在县城总体规划和土地利用总体规划指导下，加快编制控制性详细规划和城中村改造建设规划，科学安排农民公寓建设用
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地，合理确定农民公寓建设规模，逐步引导农民集中到规划的公寓小区居住。
（二）坚持因地制宜原则农民公寓小区主要以行政村（居）为单位进行建设。由于经济及地域的复杂多样化，根据规划建设的需要，也可以多个行政村（居）联合集中规划建设。（三）坚持“六个统一”原则在规划建设过程中，坚持“统一规划、统一设计、统一征地、统一建设、统一分配、统一管理”的原则。（四）坚持节约集约用地原则建设农民公寓要尽量依托老村庄进行合理布局，充分利用老宅基地、荒杂地和空闲地，确需占用耕地的要严格控制。（五）坚持社区化物业化管理原则农民公寓小区要科学规划、合理布局、完善配套设施、健全管理机制，按照商品房住宅小区模式进行社区化、物业化管理。三、审批和建设程序住房困难农民公寓房建设的主体是乡镇（街道），所在地的村（居）委会和农民理事会全程参与。农民公寓建设必须建立健全严格的审查审批制度，统一申请办理报批手续，统一组织施工。具体操作程序如下：（一）村（居）委会对当地农民住房困难户的情况搞好调查摸底和公示，拟出分年度实施计划向乡镇（街道）提出申请。（二）乡镇人民政府（街道办事处）严格审查把关。（三）县规划局依据控制性详细规划提出选址意见。（四）县农民公寓建设领导小组审查同意后按规定报批。（五）县农民公寓建设领导小组统一安排县城投公司或其他
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投资建设公司作为建设实施单位代理农民公寓小区建设。（六）委托有资质的中介机构编制项目建设可行性研究报告
或项目实施申请报告，相关部门出具审查意见，报县发改委立项。（七）县国土局办理建设用地审批手续，占用农用地的须先
行办理农用地转用手续。（八）编制规划建筑设计方案，经村（居）委会组织村民讨
论并公示后，报县城乡规划审查小组组织规划设计方案审查，按规定上报审批后办理建设用地规划许可手续。
（九）委托有资质的建筑设计及中介机构进行建筑施工图设计与审查。
（十）报县审计部门进行农民公寓建设工程的预算审计。（十一）县规划局依据施工设计图办理建设工程规划许可手续。(十二)按规定组织工程招投标和施工监理的招投标。(十三)县建设局办理施工许可及工程质量安全监督手续。(十四)县规划局放线验线，建设实施单位组织工程施工。(十五)工程竣工，参照房地产项目验收规定组织验收，各相关部门和单位参与。(十六)建设实施单位同村（居）委会办理房屋和公寓小区移交及经费结算手续。（十七）报县房管局办理房产所有权登记手续。四、规划建设管理规定（一）组织实施1、建造农民公寓的实施方案、旧房拆迁补偿、用地选址、住宅设计、住房困难户购房价格、建设资金管理、物业管理等重要事项，组织实施主体应依据相关法律法规和政策规定，在广泛
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征求相关组织和村民意见的基础上，经村（居）民代表会议和乡镇人民政府（街道办事处）审议后形成制度性规定，报县农民公寓建设领导小组审查批准。
2、旧房拆迁补偿、土地成本、规划设计、房屋建筑、基础设施配套（含被占地集体经济组织内相关联的基础配套设施建设）、税费、贷款利息和公寓房建设管理费用等支出计入农民公寓的建设成本。住房销售价格根据实际建设成本确定。农民公寓住房的销售价格以保本为原则，申请安置部分面积按成本价，超出安置部分面积按市场价供应。
3、安置对象及标准：住房困难农民公寓房安置对象为城中村农民住房困难户及旧房转让给本村农民的申请住房村民（住房困难户认定标准参照“三非”清理时的相关规定，由乡镇政府或街道办事处确定）。有违法建筑的，必须先行拆除违法建筑，否则不予审批安置。农民公寓安置面积标准原则上人均建筑面积不超过50平方米。对住房困难户家庭人口的审核必须从严把关，申请对象只限于户主的直系亲属。住房困难农民公寓房安置建立准入、轮候、公示制度。
（二）项目管理。确定住房困难农民公寓房建设项目，应由乡镇政府（街道办事处）严格审查把关后，报县农民公寓建设领导小组审查，县人民政府审批。相关部门按照职责分工分别做好项目立项、规划选址、土地报批、建设方案审查、预算和决算审计、质量安全监督、竣工验收、小区管理和产权登记等工作。（三）规划管理。1、新建农民公寓的选址，必须符合县城控制性详细规划和
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土地利用总体规划，项目选址的确定需经乡镇政府（街道办事处）和县国土资源局、县规划局共同审查，报县人民政府审批同意。
2、新建的农民公寓，若入住农户基本上已从事二三产业，建筑容积率要求达到1.6以上；若入住农户中有部分为务农户，可以建造底层为放置小型农具、少量农产品和交通工具的储物间，上面为套房的楼房，建筑容积率可适当放低。
3、新建农民公寓，根据土地和规划情况，可以单幢建设，也可形成多幢公寓小区。
（四）用地管理。1、建造住房困难农民公寓房的用地，原则上使用集体所有的建设用地，跨行政村或有特定条件可以使用国有土地。2、严格执行《土地管理法》和《农村宅基地管理办法》所规定的“一户一宅”制度，安置户迁居农民公寓后必须拆除旧房、退出旧宅基地。已经得到过困难户地基安置或曾经有地基转让行为的农户，不列入农民公寓安置对象。3、可以按农民联户建房用地方式报批土地。（五）建筑施工。1、农民公寓小区的道路和管线（包括给水、排水、排污、通信、电力、有线电视、燃气等）基础设施应与住房同步规划建设；公共配套（停车场库、社区管理用房、环卫设施）和绿化等要按有关规定实施，并与住房一并交付验收。2、落实建设各方主体质量安全责任，切实加强施工质量安全监督管理。农民公寓建设必须由相应资质的设计单位设计施工图，相应资质的建筑施工企业施工，并须办理工程质量安全监督手续。
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3、建筑工程必须通过招标方式发包给依法中标的承建单位。4、建筑工程实行监理制度。（六）竣工验收。1、工程竣工后，应由实施单位参照房地产开发的相关规定组织项目竣工验收。验收不合格的一律不得交付使用。工程质量须向县建设局作竣工验收的备案。2、竣工后，应及时做好工程款的决算，并委托县审计部门对工程决算、工程财务进行审计。（七）物业管理。1、农民公寓小区应参照城市居住区物业管理的有关规定，在县房管局的指导下实施物业管理。2、新建规模较大和跨行政村的农民公寓住宅小区，应按相关法律和政策规定缴纳物业专项资金，配建物业管理办公用房和物业管理经营用房，其中物业经营用房出租收入用于补贴住宅小区物业管理经费的不足。3、农民公寓小区可配置一定数量的村级集体物业资产，通过规范运营，壮大村级集体经济，增加农民社会福利。五、政策引导（一）规费减免。农民公寓建设涉及的行政事业性收费在县政府权限内予以减免或收取后再给予返还；供电、供水、通信、广电等经营性项目建设，应按实际成本收取。（二）鼓励城中村集体经济组织按规划积极开展集体建设用地整理，改善农民生产生活条件，对所产生的建设用地，优先安排农民公寓小区建设。（三）开展农民公寓小区规划建设的村（居），土地征用时
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可以根据规划适当划出部分地块，作为村级安置留用地用于农民公寓小区建设。
（四）鼓励农民拆旧房建公寓，县城规划区今后旧房拆建要统一纳入到农民公寓小区的建设规划。核心区冻结原地拆建。
（五）多渠道筹集农民公寓的建设资金。可以由受委托的建设实施单位先垫资建设，也可以由安置住房困难户的村（居）筹集部分建设资金，或从已经确认的住房困难户中收取部分购房资金。
（六）权证办理。住房困难农民公寓式住房的产权登记及交易，可参照城市经济适用房政策执行。使用集体土地的农民公寓住房办理集体土地使用权证，按有关政策法规办理房产权证，原则上不得交易，只允许本集体经济组织内部成员之间调剂，或由村居回购。国家有新的政策，按新的国家政策执行。
六、工作要求（一）加强组织领导。县成立农民公寓建设领导小组，下设办公室，具体负责协调、管理和监督工作。相关乡镇（街道）成立相应的组织机构，做好政策协调工作。（二）广泛宣传。推行农民公寓式住房的规划建设，是新型城镇化和城乡一体化发展的必然趋势，既有利于村民特别是失地农民改善居住环境，提高幸福指数，又有利于保护耕地，节约用地，优化土地资源配置，提高土地集约效益，造福子孙后代。要充分利用电视、广播、网络、报纸、标语、会议等各种媒体及多种宣传渠道，大力宣传规划建设农民公寓式住房改革的重要性和必要性，培养村民城镇意识和现代观念，提高村民的思想认识，为我县推行农民公寓式住房改革营造良好的氛围。
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（三）优化服务。各有关部门要进一步强化服务意识，本着从简、从快、从优原则，做好农民公寓建设的管理服务工作。县国土局要指导村居盘活村庄存量土地，及时办理建设项目土地预审、建设项目用地审批手续和农民公寓土地使用权分割发证手续；县规划局要指导好农民公寓的选址和户型设计，及时办理建设规划审批手续；县建设局要指导好建筑施工，加强工程质量安全监督管理；县房管局要做好房产所有权登记发证和物业管理服务的指导工作；其他各有关部门也要各司其职，加强指导服务。
（四）依法监管。乡镇（街道）、村（居）和各相关部门必须加强建房对象的审查，不得有搭车的现象发生，更不能变相搞房地产开发，一经发现，由乡镇（街道）负主要责任，纪检监察部门从严处理。乡镇（街道）要加强对农民公寓建设资金的监督管理，各村（居）对农民公寓建设资金使用情况要按时进行公示，接受村民的监督，财务应独立建帐列支，并由专业部门进行审计，提高资金使用的透明度，同时要加强对施工质量安全的监督和管理。国土、规划部门要加大对农民公寓建设中违法占地和违法建设行为的查处，保障农民公寓建设合法有序。
（五）农民公寓建设实施过程中的具体问题由县农民公寓建设领导小组研究制定具体的实施细则。
（六）强化考核。为扎实推进农民公寓建设，县政府把农民公寓建设工作列入相关乡镇（街道）岗位责任制考核。各相关乡镇（街道）要在先行试点的基础上稳步推进此项工作，把这项工作列入村（居）干部岗位责任考核，切实加大考核力度。
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篇二：推进农民公寓房建设的调查与思考
章丘市2006高村和官庄镇吴家村开展了新农村建设的试点工作到目前为止向高村依托本村的村建企业和土地增减挂钩政策已基本完成了旧村改造全部村民已住进了新建的楼房吴家村已发展成覆盖周围四个村的朝阳社区已建完农民公寓楼7栋在建4栋新建高层农民公寓楼2栋入住农民196农民的居住条件和生活水平得到明显改善幸福指数明显高由农村住房的历史发展谈住房建设和危房改造的必要性
历史的见证发展的必然
----开展农村住房建设的必然性
摘要：本文旨在通过对章丘市农村居民住房的历史发展和现行农村住房存在的问题的展现，来分析一下现在正在进行的农村住房建设的必然性，农村住房建设的开展是符合历史和经济发展规律的。用历史的发展规律来驳斥现阶段对农村住房建设出现的质疑之声。
近年来随着农民收入不断提高，农村家庭在住房建设方面投资加大，住房质量也有所改善，但是与城市居民相比，农民的住房水平仍然存在很大差距，居住环境急需改善。改善农民目前的住房条件依然是我国十二五期间改善民生的重要内容，也是农村社会保障体系建设的必要内容。政府从农村住房制度入手，开展农村住房建设，对农村建房进行规范和引导，并对农村建房进行扶助，解决了千百年来农民最本质的需求，从根本解决了当前农村居住方式变迁中存在的主要问题，体现了以人为本的宗旨。然而近期在报纸和网络
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上出现了对农村住房建设的质疑，认为农民是“被”上楼，甚至有人提出了农村住房建设是领导意志、政绩工程。本文旨在通过对章丘市农村居民住房的历史发展和现行农村住房存在的问题的展现，来分析一下现在正在进行的农村住房建设的必然性。
一、农村居民住房的历史发展和现状
新中国成立以后，随着时代的发展，同时农民收入不断变化，以章丘市农村为基础的农房调查显示，农村住房发生了三次大的变化。
一是20世纪70年代以前，随着农村形势的开始好转，改善居住条件被村民提到了议事日程，有不少农户开始了翻建新居。但总的来看，直至1978年底十一届三中全会召开之前，农村居住形式变化不大。其屋居住形式大致以草房和土坯房为主。这时的农民主要以满足自己的居住为目的，没有其他的更高的要求。
二是20世纪80年代十一届三中全会以后，随着农村家庭承包责任制的推行、商品经济的迅速发展、农民生活水平的普遍提高，农民居住形式也发生了巨大的变化，此时的农民在满足温饱以后开始对生活有了更高的追求，对住房有了更高的要求，不仅仅满足吃饱，开始倾其所有翻盖新房。这时的主要居住形式出现了突破性革命，墙体混砖到顶，顶
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部水泥预制板取代了茅草顶，房前檐设有走廊，用钢筋水泥预制板的立柱支撑。有不少人家还用各种颜色瓷片镶贴门窗，形成华美的外观。这一切虽然给房屋增添了温馨亲切的气氛，但同时也加重了农民自己的负担。
三是20世纪90年代末和21世纪初，随着改革开放的更加深入农名的收入大幅增加，生活开始向城镇标准靠拢，建造钢筋混凝土结构楼房并进行装修。近些年来这种钢筋水泥结构楼房逐渐取代砖木结构平房的变迁过程，不仅意味着农村居住条件的改善和居住空间的扩大，同时也意味着屋内的空间布置更趋向合理化和专门化，大有向城市现代化公寓或别墅发展的趋向。更有经济收入较好的农民在市郊和市区购房，有部分农民已在城镇购房定居。
二、当前农村居住方式变迁中存在的主要问题
改革开放30年以来农村居住方式的巨大变迁，是农村经济实力的综合反映，同时它也从一个侧面折射出了农民改善居住条件的理想追求和农村现代化的发展进程。但是，在农村居住方式的变迁中，还存在着以下主要问题：
1、农村居民住房条件不均衡。这种不均衡状态同时表现在区域之间和区域内部。一方面一些地理地条件优越经济条件较好的地区农村居民经过三次建房热潮，已经进入了现
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代化阶段，住房条件得到极大改善，部分农民的居住条件甚至已经大大超过了城镇居民的居住条件。而另一方面边远山区部分农民还只能居住在茅草搭建、土砖垒砌的小屋里，居住面积狭窄，房屋质量极差，几乎没有配套设施，而且还有部分农民居住在濒临倒塌的危房中，随时面临着生命的威胁。而即使同一区域内部也存在着明显的两极分化现象，部分农民居住条件已经得到了很大改善，而还有部分农民居住条件很差。
2、耕地资源浪费。农村住房与城市住房有很大差异。农村居民习惯散居，而且农村住房主要包括农村居民的生活用房和生产用房。调查显示，一般这样的农户住房占地面积都有300多平方米，有些达到500—600平方米，个别甚至超过1000平方米，严重占用了耕地。而且农村住房的宅基地审批制度不严格，造成大量的超面积建造住房。管理缺乏法律依据，乱建房屋导致土地资源浪费严重，一户多宅，抢占之风严重，空心村现象突出，造成了土地资源的浪费。
3、农村居民散居的习惯加大了基础设施建设的成本和困难。农村住房由于是农民自己建造，缺乏统一的规划，造成了建房凌乱的局面。有的农民为了交通方便把住房建造在马路两边，形成了“马路村”；有的农民根据自己的喜好在村落的各处随意建房，形成了“芝麻村”。建房不集中不仅造成了村容散乱，还给农村基础设施建设带来了难度。一方
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面由于距离因素导致投资成本增大，另一方面由于每家每户的自留地和承包地因产权关系不清难以归并，很难通过村民协商一致来建设道路、饮用水工程、沼气池等基础设施。
4、住房技术含量低，导致住房质量低，房屋寿命短。农村住房以家庭自筹资金为主，以家庭自建的方式建房，还停留在农民自己能够理解和掌握的建房知识水平上，没有专业的建设队伍，这就决定了农村住房质量不可能达到新农村建设的标准。我们不能期望发展农村经济、提高农民收入能够自然解决农民的住房问题，因为提高住房质量，说到底不是农民自己能够解决的问题。收入低、资金短缺是制约农村住房建设的主要因素，而农村住房建设过于潦草，住房更新周期短，造成了极大的浪费。据统计，农村房屋寿命一般为25年，有些农房仅为10年。
三、实施农村住房建设的必然性
农民的住房需求是与生俱有的，但是由于农民自身经济条件等多方面的因素限制，以上农民住房存在的问题还一直悬而未决。如果按照那些质疑者的逻辑我们就只能任其发展，有钱的你就可以买楼房或占用土地建别墅，没钱的农民还是住你的茅草房什么时候有钱在考虑改善住房问题。难道这就符合老百姓的意愿了吗？难道这就是和谐发展？
我们现行的农村住房建设使农村居民住上了生产生活
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必需的、配套设施齐备的、有质量保证的住房，解决了现实存在的问题。由此可见农村住房建设是农村住房的历史发展进程必要的环节，是经得起历史的考验的，是符合历史发展规律的，其主要体现在：
第一，开展农村住房建设的条件已基本成熟。一是随着农业和农村经济不断发展，农民收入水平与经济积累逐年稳步提高，2009年章丘市财政收入23.03亿元，全市农民人均纯收入9190元，政府调控能力与保障水平明显提高，启动农村住房建设与危房改造具备了较强的经济基础。二是农村的基础设施和公共服务设施建设步伐加快，为启动农村住房建设与危房改造提供了较好的环境基础。三是启动农村住房建设符合农民利益，顺应农民期盼，具有广泛的群众基础。四是一段时间以来，农村住房建设进行了不同程度地实践探索，积累了一些成功经验。章丘市2006年就在宁家埠镇向高村和官庄镇吴家村开展了新农村建设的试点工作，到目前为止向高村依托本村的村建企业和土地增减挂钩政策已基本完成了旧村改造，全部村民已住进了新建的楼房，吴家村已发展成覆盖周围四个村的朝阳社区，已建完农民公寓楼7栋，在建4栋，新建高层农民公寓楼2栋，入住农民196户，农民的居住条件和生活水平得到明显改善，幸福指数明显高。试点工程的成功大大提升了农民的积极性，为搞好农村住房建设提供了一定的实践基础。、
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第二，农村住房建设是广大农民的热切期待。省委、省政府关于扩内需、保增长的十项措施把农村住房建设作为农村民生工程的重要内容。各级政府通过财政补贴、信贷扶持等有效措施，帮助农民建设新居，同步建设配套基础设施和公共服务设施，把公共财政的阳光照射到农村，使广大农民共享改革发展成果，极大地顺应农民群众期盼，激发了他们建设社会主义新农村的热情。自开展农村住房建设以来通过不断加强农村社区建设，加大基础和公共设施投入，农村的生产生活条件有了不断改善,农民的住房水平有所提高，大多数农民告别了土坯房、危旧房。
第三，推进农村住房建设可以有效拉动内需。对一般农村居民来说，住房是最重要的财产，建房是最大的消费支出。目前章丘市有农户19万户、农村居民67万人，规划用三到五年时间建设44个农村住房建设项目，规划新建住房6.18万户，直接投资101.9亿元，拉动其他投资40亿元，增加城乡就业岗位4万个，住房建设的潜力巨大。同时农村住房建设产生对钢材、水泥、建筑劳务等市场的巨大需求，带动装饰装修、家电、家具、纺织等相关产业的发展，成为拉动内需的一个有力引擎。
第四，开展农村住房建设可有效缓解建设用地紧张矛盾，节约耕地。章丘市规划建设的44个农村住房建设项目中，利用土地增减挂钩政策模式的22个，包括66个村，
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现状占地2.55万亩，规划回迁安置占地5230亩，可节约土地指标2.08万亩。实际证明通过科学规划建设农村住房能够腾出大量土地，促进节约集约用地，放大土地收益，推动土地适度规模经营，为城镇发展提供更大空间
第五，开展农村住房建设可以加快推进城乡一体化进程。开展农村住房建设的过程，实际上是对农村的建设用地、基础设施、公共服务设施等诸多要素优化整合与调整利用的过程。通过整村新建迁建或者滚动整治改造，加快小城镇、农村新型社区和中心村建设，完善农村基础设施，加大社会公共服务覆盖面，从根本上改善农村的居住条件、生活环境和公共服务水平，能加速改变城乡二元结构，缩小城乡差距，逐步实现基本公共服务均等化。同时，居住方式的改变会深刻影响农民的生产生活方式，促进农村的精神文明建设，加快农村的现代化进程，有利于从整体上推动社会主义新农村建设，加快形成城乡经济社会发展一体化的新格局。
农村住房建设是落实保增长、保民生、保稳定的战略决策；是顺应民心符合实际的一项重要的民生工程；是优化农村土地资源配置、促进土地节约集约利用的重要途径；是改善农民居住条件、提高生活质量的惠民措施；是增加投资、扩大内需的有效手段；是加快新农村建设、推进城乡一体化的重大举措。农村住房建设实现了保增长和惠民生、新型城市化和新农村建设、保耕地和促发展的有机结合。农村住房
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建设的开展改善了农民的住房条件，符合经济发展的规律，延续了历史发展的方向，并且正在经受着历史的见证，而我们这些农村住房建设者坚信农村住房建设一定会经的起时间和实践的考验。
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篇三：推进农民公寓房建设的调查与思考
区委办〔2008〕62号关于全面推行农村居民多（高）层公寓建设的实施意见
各镇乡、街道、开发区，区级机关各部门：根据区委十二届四次全体（扩大）会议精神，为统筹城乡经济社会发展，加快城市化进程，在2007年试点的基础上，经区委、区政府研究，决定在全区范围内全面推行农村居民多（高）层公寓建设。现就做好此项工作提出如下实施意见：一、统一思想，提高认识，充分认识推进农村居民多（高）层公寓建设的重要意义加快实施撤村建居、城中村改造和农村居民多（高）层公寓建设是彻底改变农村居民思想观念和生活方式，保障农民利益的一次重大变革；是加快我区新农村建设，统筹城乡发展，全面实施城市化与工业化“两轮驱动”、“一化带四化”同步发展战略的迫切要求；是坚持以人为本，共建共享“生活品质之城”，促进“五质”
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大提升，全面建设小康社会的必由之路。要以党的十七大精神为指导，坚持解放思想，促进改革开放，树立创业创新、以民为本的理念，科学规划，调优布局，明确定位，完善功能，不断提升城市品位和综合竞争力，积极稳妥地推进农村居民多（高）层公寓建设。全区上下要进一步统一思想，提高认识，更新理念，在实践中不断总结、不断提高、不断完善，合力把我区打造成为最适宜居住的“美丽之洲”。二、全面推行农村居民多（高）层公寓建设的原则和要求（一）坚持“科学规划、统筹发展”的原则。要以我区区域总体规划和“一副三组团”分区规划为依据，规划建设部门要统筹兼顾，抓紧编制完成全区农村居民多（高）层公寓建设规划，并按照“适度房等人”的要求，每年十二月制定完成下一年度实施计划和工作方案。（二）坚持“项目带动、稳步推行”的原则。要以大项目建设为依托，带动撤村建居、城中村改造和周边村庄的基础设施与农村居民多（高）层公寓建设，走新型城镇化道路。（三）坚持“以民为先、让利于民”的原则。要以改善农村居民居住条件和生活环境，提升农村居民生活品质为目的，实现农民变居民，农村变社区，让农村居民共享城镇文明，最大限度地让利于民，逐步实现同区同待遇的目标。（四）坚持“政府主导、共建共享”的原则。要以区政府为主导，以镇乡、街道、开发区为主力，村级组织与农村居民为主体，
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积极运用市场规律，实现共建共享。（五）坚持“四统、四高”的原则。要做到统一规划、统一设计、统一建设、统一监管和高起点、高标准、高质量、高效能建设管理。（六）坚持“一镇（乡、街道）一统筹，一村（片）一方案”的原则。要以镇乡、街道、开发区为单位，统筹规划、统筹建设、统筹标准、统筹资金和用地指标，以村（片）为单位落实农户安置方案。（七）坚持“撤村建居、城中村改造和农村居民多（高）层公寓建设同步推进”的原则。要加大对城（镇）中村、城（镇）边村、园中村撤村建居和城中村改造力度，实现多（高）层公寓建设与撤村建居和城中村改造工作同步推进。（八）坚持“以项目带动安置，以安置促进项目”的原则。要以农村居民安置为重点，正确处理好项目建设与保障群众利益的关系，农村居民多（高）层公寓建设要适度超前，达到项目建设和农居安置同步推进的目的。三、全面推行农村居民多（高）层公寓建设的实施范围和政策措施（一）实施范围按照“鼓励高层、推行多层、限制双（多）联”的要求，全区农村居民拆迁安置要按照规划的要求，全面实施农村居民多（高）层公寓建设，重大项目推进的区域、城市规划建设区域，都必须
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实施农村居民多（高）层公寓建设，除了个别确因地理等客观条件所限难以实施多（高）层公寓建设的偏远镇乡和零星安置点以外，其余地区一律不得再批建“两户一联”和“多层多联”形式的农居点。情况特殊，需要批建联体式农村居民住宅的，自下文之日起，必须由所在镇乡人民政府、街道办事处、开发区管委会严格审核同意后报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组批准。在推行农村居民多（高）层公寓范围内，2008年1月1日前已批准但未动工的安置项目，必须停止联体式农居安置，调整规划，统一实施多（高）层公寓安置；对已经部分建设完成但其余部分在建或拟建的农居安置项目，由各镇乡、街道、开发区提出处理意见，报区政府统一研究批准后实施。（二）农村居民多（高）层公寓建设的安置政策1.立户和人口（1）立户界定在实施范围内按实施拆迁或申请购房时的在册户籍计算。有子女（含符合条件的入赘人员）为农业户口的父母一般不得再单独立户，若本人为农业户口，子女均为非农户口和无子女的夫妻可单独立户，入住敬老院（福利院）由政府供养的孤寡老人不再予以单独立户。（2）人口界定在实施范围内按实施拆迁或申请购房时在册常住人口计算。夫妻双方有一方为居民（本区的征地农转非人员、撤村建居农转
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非人员除外），户口在本区并且居住在村内又未享受经济适用房、房改房等住房福利政策的，可凭区房改办证明按照所在村在册常住人口计算；未足额享受房改政策的，按未享受比例计算安置面积。农业人口（含征地农转非人员和撤村建居农转非人员，下同）按一人计算，独生子女凭证按两人计算，已婚夫妇未育子女的家庭按增加一人计算。在本区无常住户口，属下列情况之一的人员，可计入购房人口：①原户口在本实施区块，现在部队服役的军人（不含军官）；②原户口在本实施区块的大中专院校的在校学生；③原户口在本实施区块，现在监狱服刑、劳教的人员；④法律、法规规定的其他人员。（3）时间界定安置人口按签订协议时的人口计算。选房前发生人口自然变动（仅指出生、婚嫁），人口增加的应及时进行调整；死亡、婚嫁而发生人口减少的不作调整。具体的时间节点，由镇乡人民政府、街道办事处、开发区自行确定。2.安置总面积计算（1）对入住农村居民多层公寓的一人户以优惠价购买的安置面积为65平方米，两人户以优惠价购买的安置面积为90平方米；三人户以上的（含三人户）以优惠价购买的安置面积按人口计算确定，符合安置条件的按人均40平方米安置；
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（2）对入住农村居民高层公寓的一人户以优惠价购买的安置面积为75平方米；两人户以优惠价购买的安置面积为110平方米，三人户以上的（含三人户）以优惠价购买的安置面积按人口计算确定，符合安置条件的按人均50平方米安置；（3）为鼓励农民入住农村居民多（高）层公寓，在征地拆迁时如能按时签订征地拆迁协议并及时腾空房屋的，每人可按优惠价增购10平方米面积，按成本价增购20平方米面积；（4）以上面积之和为每户农户入住多(高)层公寓可购买房屋的总面积。3.购房价格和规费减免（1）为鼓励农村居民入住多（高）层公寓，政府以低于市场价的价格确定购买价格，并根据购买对象和面积的不同，分为优惠价、特惠价和成本价三种价格。2008年的优惠价确定为多层700元/平方米、高层1200元/平方米。对自行拆除旧房要求购房入住的农户按特惠价购买住房，2008年的特惠价确定为多层550元/平方米、高层950元/平方米。优惠价和特惠价由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室与区物价部门一年一定，适时公布。成本价由各地建管中心报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室与区物价部门核实后公布明确。（2）考虑到住宅设计时因自然不可分割的因素，每户农户实际购房总面积超过规定可购房总面积10平方米以内部分，该部分面积按成本价购买；超过规定可购房总面积10平方米以上
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部分，该部分面积按市场价购买。市场价由建管中心根据同地段商品房的评估价格，报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室与区物价部门审核后明确。（3）农村居民多（高）层公寓房屋所有权登记发证，由区建设局、国土余杭分局按照房改房政策在竣工验收后6个月内予以办理，产权转让时涉及的土地出让金和各项税费按房改房转让政策办理。（4）农户入住多（高）层公寓时，应缴纳的房屋维修基金由建管中心缴纳。农户入住多（高）层公寓后，自住房屋免交五年物业管理费；出租房屋的物业管理费由农户自负。（5）所有涉及农村居民多（高）层公寓建设的相关审批手续应予简化，区内的行政事业性规费统一由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室审核确认后全部予以免缴。四、农村居民多（高）层公寓建设的立项与审批（一）实施范围内农村居民多（高）层公寓建设由所在镇乡人民政府、街道办事处、开发区建管中心作为建设主体。该中心为拥有法人资格的事业单位，负责实施并按有关建设管理程序规范进行。（二）农村居民多（高）层公寓建设项目由所在镇乡、街道或单位提出具体实施方案，报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室审核，并经区农村居民多（高）层公寓建设领导小组审查同意后，按以下规定程序办理相关审批事宜：
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1.建管中心通过招标或邀标的方式委托具有一定资质的设计单位，根据区建设局提供的规划设计条件进行规划设计，并由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室会同区建设局组织开展规划设计方案会审。各地建管中心根据会审意见进行修改后，由区建设局审定方案并核发建设用地规划许可证。规划设计方案会审前必须向当地农村居民公示，广泛听取农村居民意见和建议。2.农村居民多（高）层公寓建设项目用地由国土余杭分局落实用地指标并按规定程序审批。审批后的土地使用权性质为国有划拨土地。3.依法取得土地使用权证的，在完成施工图设计并通过图审后，由区建设局核发建设工程规划许可证。4.按照有关规定完成建设项目施工、监理招投标的，由区建设局核发建设工程施工许可证。5.项目进入施工阶段后，按基本建设项目一般程序进行项目的后期管理工作。6．各项目所在地的党委、政府都必须十分重视工程建设，各级纪检、监管部门要主动介入，加强督查，要求建管中心加大对工程质量与进度的现场监管，确保工程保质保量如期完成。五、推行农村居民多（高）层公寓建设的政策支持（一）各建管中心要充分发挥市场配置资源的力量，优化资源配置，多方筹集建设资金，必要时可按规定程序商请银行贷款
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融资解决，区财政在贷款主体注册资本增资或贷款担保等方面给予帮助和支持。（二）实施农村居民多（高）层公寓建设后的节余土地，按照“镇（乡、街道）一统筹”的原则，选择合适的地块，以经营性用地为用途公开依法出让，出让所得的净收益全额用于农村居民多（高）层公寓滚动建设。（三）实施农村居民多（高）层公寓建设项目的镇乡、街道开发区，由区政府优先安排宅基地整理项目。宅基地整理项目推进可与农村居民多（高）层公寓建设相结合，所产生的用地指标70％以上应用于村级集体经济发展，30％以内部分由镇乡、街道调剂使用。（四）区财政每年统筹安排一定的农村居民多（高）层公寓建设专项资金，用于农村居民多（高）层公寓的规划设计等前期工作和考核奖励。六、其它规定（一）农村居民多（高）层公寓建设须按城市居住区规划规范的要求建设停车及公建配套设施，，并按区委[2003]65号文件精神配置物业管理用房和社区配套服务用房。（二）农村居民多（高）层公寓建成后参照居住区物业管理的有关规定实施物业管理。（三）对农村居民多（高）层公寓建成后的农户分房、选房的具体方案由所在镇乡、街道按“公开、公正、公平”的原则，根
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据实际情况自行制定，并报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室备案。（四）征地拆迁户在签订拆迁协议的同时签订安置协议，其可享受安置面积的购房款原则上应由拆迁主体从拆迁补偿费中支付给建管中心作为购房预交款；其他农户在签订购房合同时预交一定比例（不低于60%）的房价款，余额交房时结清。（五）在征地拆迁过程中，农村居民多（高）层公寓建设进度不能满足拆迁户用房安置需要的，实行发放临时过渡费，由被拆迁人自行过渡，临时过渡费按余杭区有关标准执行。（六）凡购买农村居民多（高）层公寓的农户，需经资格认定审查。由村民代表大会按“公开、公正、公平”的原则集体讨论确认后，提交村民（户主）大会审定，再张榜公布7天无异议后，报所在镇乡政府、街道办事处和区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室备案，再办理购房手续。七、加强领导，形成合力，稳步推进我区农村居民多（高）层公寓建设（一）加强领导，明确责任。农村居民多（高）层公寓建设是一项涉及面广、政策性强、情况复杂的系统工程，必须加强领导，精心组织实施。各级党委、政府要把做好此项工作作为贯彻十七大精神的重要内容，作为为民办实事、办好事的重要举措，作为检验干部执行力的重要标准，以高度的政治责任感和对群众高度负责的态度，把这件事办妥、办好。各级各部门要深入建设
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第一线，加强对基层的指导，听取基层干部群众的意见，帮助解决建设中碰到的困难。各镇乡、街道、开发区要成立相应的领导班子和工作班子，扎实做好拆迁、建设、安置等各项具体工作。广大党员干部要牢固树立创业创新的理念和强烈的责任意识，加强工作能力，提高工作效率。（二）各司其职，优化服务。各有关部门要各司其职，主动为推行农村居民多（高）层公寓建设提供指导、帮助和服务。区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室负责农村居民多（高）层公寓的宣传推广、建设计划审核、奖励资金拨付；国土余杭分局负责指导盘活村庄存量土地，及时办理建设项目土地预审、建设项目用地审批手续、颁发建设用地批准书、农民公寓土地使用权分割发证手续；区建设局负责办理农村居民多（高）层公寓的选址、方案设计、建设规划、农村居民多（高）层公寓质量监督管理，房产所有权登记发证等手续。各部门要在符合基本建设程序的前提下，大力简化多（高）层公寓建设的相关审批程序。（三）加强管理，强化考核。要加强农村居民多（高）层公寓的工程质量管理，严格按照规定程序进行建设；加强建设资金的管理，资金使用情况要及时进行公示，接受群众的监督，提高资金使用的透明度；加强农村居民多（高）层公寓的安置管理，切实做到公开、公平、公正。项目完成后由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室组织相关部门进行验收考核。
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（四）加强宣传，确保稳定。要加强宣传教育，重视正面引导，营造良好的舆论氛围。通过印发宣传册、上门服务等方式，使广大干部群众消除顾虑，积极参与和支持这项改革。要坚持依法办事，依法行政，正确处理国家、集体和个人三者之间的利益关系。要做深做细群众的思想教育工作，防止因工作不当、不利而引起的矛盾激化。要严肃党纪政纪，加强纪检监察，对乱开口子、乱讲人情的现象要严肃处理，确保这项工作顺利进行。本意见自发文之日起执行，余杭区范围内有关农村居民多（高）层公寓建设的相关政策与本意见不一致的，按本意见执行，同时，区委办[2007]67号文件停止执行。
中共杭州市余杭区委办公室杭州市余杭区人民政府办公室2008年4月21日
主题词：农村多（高）层公寓实施意见抄送：杭州良渚遗址管理区党工委、管委会中共杭州市余杭区委办公室
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2008年4月21日印发
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篇四：推进农民公寓房建设的调查与思考
关于推进农民集中居住区建设的专题调研报告党的十六届五中全会提出，建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实稳步地加以推进。作为全国百强县之一的海盐县地处沿海发达地区，有基础、有条件在科学发展上走在前列，有责任、有义务在和谐发展、协调发展上作出表率。在我县当前建设社会主义新农村过程中，关于农民集中居住区的建设问题已经成为各级领导所关心关注的热点和焦点问题。县国土资源局调研组就此问题开展了为期近两个月的专题调研，现将有关调研情况报告如下。
一、我县村庄规划点及宅基地现状我县农村村庄普遍存在“小、散、乱、差”现象，即村庄分散零乱，基础设施滞后，外延扩张过度，集约程度不高等。我县现有行政村103个，97年时全县有农村居民点（即自然村落）3915个，按当时189个行政村计平均每个行政村有20多个自然村。特别是于城镇、沈荡齐家片、西塘元通片等乡镇5户以下的农村居民点数就高达636个。近年来，通过土地整理、道路建设、村庄搬迁、工程建设等已撤并农村居民点近千个。但到目前为止，全县仍有大小农村居民点3146个，由于村庄分布散乱和经济条件限制，大部分村庄基础设施及配套建设相对滞后。分析上述问题的历史成因，一是宅基地使用权私有观念，是造成农村宅基地使用率低下，闲置地难以盘活和多占宅基地的强烈的内部驱动力。二是农村集体土地无偿使用和“多占地，占好地，不占白不
占”思想观念导致村庄外延无序扩张严重。外延扩张既有“沿路爬式的线性扩张”，即公路、村内道路通到哪里，新房就建到哪里。又有“抢占优势地形的块状扩张”，新建住宅不断向村庄外一些地段好，离集镇近的地块延伸。建新不拆旧，零星空闲地闲置增多。许多农民住宅经过三轮改建，从草房到瓦房、从瓦房到楼房、从楼房到别墅，建了拆、拆了建，但土地粗放利用，集约程度不高，资源浪费严重。三是规划上存在的矛盾。由于村镇规划的滞后，造成了农村居民在建房时缺乏统一的规划而显得杂乱无章，村内房屋朝向不一、坐落无序，道路不畅，既影响交通、也影响村容村貌，更浪费大量土地，造成了农村土地利用率低下。调研中发现，各镇村都不同程度地存在：村镇建设规划和乡（镇）土地利用总体规划严重脱节，规划层次不高，朝令夕改，缺乏合理布局、分步整治实施的中、远期规划等现象。近期规划或具体规划方案也不够规范，对规划、施工、后续利用等方面缺乏总体考虑。
二、农民集中居住区建设的必要性和深远意义改善农民居住形态、优化农村资源配置、提高农村环境质量与新农村建设息息相关。农民集中居住区建设既有重大的现实意义又有深远的历史意义。1、有利于保护耕地，提高土地集约利用水平。推行农村居民集中居住是农村实现科学发展的主要体现，能够节省大量土地资源，便于土地整治和农田规程化、机械化耕作。2001年我县详查资料显示：目前全县农村居民点总占地面积5719.26公顷，人均用地为199.28平方米，若将人均用地控制在120平方米（含生产、生活及基础设施配套用地），全县仅此一项就可增加建设用地2800公顷，计42000亩。
与此同时，有利于促进土地使用制度改革，加快集体土地流转，并为我县今后用地空间提供有效保障。
2、有利于提高农民生活质量。一方面可以节省投资，改善农村基础公共设施。推行农民集中居住，县、镇两级可以集中财力加强农村基础设施建设，电力、通讯、广播、电视、给水、排水、燃气8类管线全部地埋敷设，有力地促进城市基础设施向农村延伸，城市社会事业向农村覆盖，城市现代文明向农村辐射，实现城乡联动发展、共同繁荣。根据各地调研结果，集中居住区建设农户投资也不到分散居户的一半，农民集中居住还可以对农民实行社区化管理，有利于社会治安管理、计划生育管理，便于对农民进行文化、科技、法律、技能等宣传培训，便于生态环境优化，极大地提高农村文化程度和农民的生活质量。
3、有利于改善农村环境。由于基础设施不配套，以及农民传统生活习惯的影响，很多农村有新房无新村，布局散乱，管理薄弱，以致“屋内设备现代化、屋外环境脏乱差”。实施集中居住区建设，通过垃圾收集、污水处理等设施配套，可以实现农村生活污染的集中治理，有利于从根本上改善农村环境，提高农村精神文明水平。
三、推进农民集中居住区建设的难点1、建设用地难调整。如果按每个行政村3-4个集中居住点、每个集中居住区按100-150户左右的标准，各村至少要占用300亩的成片土地。土地调整涉及的面比较大，有的要跨组、跨村调整。按原来的思路，这样的调整很难到位。一是用地规划和用地计划的制约。农村集中居住区规划和上一轮土地利用总体规划不相衔接，由于种种历史原因，建设规划未到位或不科学，已制约了农村集中居住的推行，
不能逾越基本农田保护区这根红线使调地更难开展。二是土地流转的制约。即使是符合用地规划的土地，因涉及农民家庭承包而难调整，因为农村二轮土地承包责任制的政策规定，土地调整不能用行政措施强行推行，同时土地跨村调整没有政策依据，跨组调整很难达成协议。
2、配套资金难落实。目前资金困难也是推进农村集中居住区建设的一大制约因素。集中居住区的道路、供水、排水、供电、电信等主要基础设施需要一定的前期投入，但因镇财政捉襟见肘、村集体积累薄弱，进集中区农户自筹资金压力太大，市场化运作又没有相应政策支持。但如果居住区基础设施配套不到位，社会服务功能不健全，就会削弱集中居住区的吸引力。所以一些镇村对此望而却步。
3、村镇建设工作难开展。一是重视程度不够。重镇轻村的现象在不少地方存在，农村居住和环境状况明显落后于农村经济发展，与建设社会主义新农村的要求不相适应。二是镇财政资金不足，村管理力量不够。涉及到很多政策问题和具体问题时，畏难情绪严重。
四、推进农民集中居住区建设的思路及建议1、突出“三个注重”，科学制定农村村庄建设规划。镇村布局规划是一个宏观的布局性的规划，着重解决农村集中居住区的定点、定位和村镇主要基础设施的布局。为此，要根据“适度集聚、节约用地、有利生产、方便生活”的原则，通过广泛听取群众意见、反复比较、多次调整、逐步完善，研究确定镇村布局规划和集中居住区布点工作。在规划时，必须十分明确规划用多少年时间，通过行政推动和政策鼓励，将农村区域近3000个自然村落逐步调减为多少个农村居民集中居住区，形成以行政村为单位、以合理的耕作半径为依据的布点模式。在规划布局上，突出“三个注重”，即注重利用原有地形地貌、河湖
篇五：推进农民公寓房建设的调查与思考
关于农民公寓项目建设问题的探讨与研究报告参考标的：龙叫五龙区块农民公寓、龙叫一期农民公寓
农民公寓建设是农村经济社会发展到一定阶段的产物。慈溪农村经济发达，现代化水平高。近五年来，农民收入实现了两位数的增长。2022，慈溪农民人均纯收入达到12263元，城镇化水平达到61.5%。随着农村工业化进程的加快，慈溪市农村劳动力就业结构已经实现了由农业向非农产业的历史性转变，从而进入了城乡经济社会一体化的新时代，这一切都使得农民公寓的建设具有很强的现实性和必然性。因此，乌龙村及时提出开发建设“农民公寓”项目，这是大势所趋。
龙叫五龙区块农民公寓项目所需建设资金4063万元，其资金全部由五龙村经经济济合作社自筹。项目符合国家对该类项目建设的相关规定。建设规模和方案立足实际情况，遵循设计规范，并具有前瞻性；项目选址兼顾多方利益，用地规模适中符合要求；投资规模适度。项目属于基础设施项目，经前期精心勘察和设计，实行工程代建和项目招标，严把房屋质量安全，以达到预定的建设要求。目前，该工程已经完成前期准备，步入施工阶段。总体来讲，农民公寓的开发建设是顺应形势，是社会可持续发展的必然产物，其顺利的开展推广，顺应了时代的发展的需要，但该项目还处于摸索阶段，在错综复杂的经济发展过程中，有相当多的经验与问题值得我们共同探讨。一、农民公寓开发建设的必然性
1.农民公寓的开发建设有利于优化村镇布局结构
目前，慈溪镇村数量偏多、规模偏小，农村布局松、散、乱的形态，直接影响到城乡经济、社会、空间和生态布局结构的优化，影响到农村经济社会的整体发展水平。因此迫切需要推动农村布局从分散走向集中，加大农民公寓建设力度，以大建制镇推动新市镇整合，以大行政村推动新型农村社区建设，促进镇村布局体系规模调大、结构调优。
慈溪农村土地多，土地资源少，土地资源承载力有限。按户籍计算，人均耕地只有0.6亩。农民分散居住直接导致土地利用率和产出率低下，农村经济发展面临巨大瓶颈。因此，迫切需要按照科学发展观的要求，扎实推进新农村建设规划的基础工作，实现农业用地集中、居民聚集、土地集约利用、效益明显。这不仅是解决发展问题、保障发展需求、实现土地资源集约高效利用的有效手段，也是加快城乡一体化建设、推进农业规模化、农民市民化和农村现代化的现实需要。
2、农民公寓的开发建设有利于改善农民生活条件
长期以来，农民的分散居住影响了农村公路、水利、电力、环境等基础设施建设和农村文化、教育、卫生、体育等社会事业建设，是城乡分割和行政区划的现实制约因素。因此，推进农民公寓建设，有利于经济社会资源在更大范围内的合理配置，有利于促进城市基础设施向农村延伸，有利于城市公共服务设施向农村覆盖，有利于城市现代文明向农村辐射。它可以从根本上改善农村环境，促进城乡公共服务均等化，让越来越多的农民分享改革发展成果，提高农民幸福指数。
可见，当社会经济、农村产业发展到一定程度，农民公寓建设就成为一种势不可挡的潮流，成为推动农村持续发展、推进城乡一体化进程的必然趋势。反过来，因势利导地推进农民公寓建设，又能够有力地促进产业结构调整优化、资源要素合理配z、农民生活质量提升和农村生态环境改善，从而保障农村的持续长久发展。从这种意义上来说，农民公寓建设可谓是新农村建设的龙头工程，是推动农村城市化、城乡一体化的一项重大战略选择。
3.开发建设农民公寓有利于节约土地资源，集约利用土地，提高土地利用效率
目前我国工业化、城市化进程加快。工业化生产方式的基本特征就是标准化和规模化，以尽可能低的成本制造出尽可能多的产品。而降低成本的最简单方式就是各种生产要素的高度集中，包括劳动力、资本、土地的集中。而在工业化、城市化过程中，土地资源作为一种宝贵的资源显得越来越稀缺。所谓“寸土寸金”就是发达地区土地宝贵的现实描述。为保住18亿亩耕地红线，我国政府提出在实行最严格土地管理制度的同时，节约、集约利用土地是今后土地利用的根本方针。潜力在城市，节地潜力在农村”。当初农民公寓建设之所以能够推开，一个重要原因就是发达地区由于土地紧张而形成的一种务实之举。事实上，适度、合理推行农民公寓建设能够节约大量的土地，提高土地的利用价值。农民公寓建设后z换出来的土地及空闲地集中用于工业用地、城市建设和发展生态农业，在一定程度上提高了土地的利用价值。随着一批项目的实施，集中居住既为失地农民创造了大
大量的就业和创业机会，也为扩大地方财政资源和保护农民利益提供了坚实的经济基础。
二、农民公寓项目开发建设过程中的经验与存在的问题1、工程质量的监督与执行
作为一项实用型的惠民工程，如何保证工程质量是整个工程的重中之重。因此，上述项目实行四级管理制度。一是以乡镇小组为主体，组建农民公寓项目监理小组；第二，村级经济合作合作社选择成员的监督代表；三是通过公开招标引入监理公司；第四，聘请专业人员作为甲方代表，对整个过程进行监督。在实际运行中，监理公司监督施工单位的工程实施，甲方施工代表监督监理公司，成员监理组监督甲方施工人员在工程施工中是否滥用职权，项目监理组进行全面协调。上述成员大约每周召开一次例会，总结项目在这一阶段存在的问题，并安排下一阶段的工作。这种四位一体、纵向监督，可以有效防止重大项目腐败。
2、项目的融资
农民公寓建设的第一个问题是融资。慈溪作为一个实际项目，由于工作量大、时间跨度长、资金需求大，民营经济发达，但集体企业改制后，村集体经济收入有限，无法独立承担4000万元以上的项目资金。因此，农民公寓建设项目的首要关键是融资。在项目初期，村组召开了一次综合会议进行讨论，我认为我们可以采取两种方式：一种是社会融资，另一种是银行贷款融资。前者融资成本低，后者简单，没有不必要的麻烦。最后，银行贷款融资将被转移，主要考虑到银行融资的简单性
便，结合后来慈溪市政府出台了《关于加强农民公寓项目建设融资补助政策》，融资成本的80%由政策买单，因此选择了银行融资。虽然社会融资不需要融资成本，但其劣处是登记者众多，如一旦以“保证金”形式开展融资，必然为将来的房屋分配带来相当大的纠纷，甚至于在施工过程中造成阻碍，如前年本镇施公山村在实施农民公寓项目过程中，实行了向本村村民收取所谓的“定金”，有部分村民就认为我既然出钱了，则就有权干涉施工，经常未经许可擅自进入场地干涉施工，既产生了安全隐患，又影响工程进度，打乱了原有的施工计划，为施工方和建设方造成了不必要的麻烦。
篇六：推进农民公寓房建设的调查与思考
相续出台关于推进农村土地综合整治和农民住房改造建设若干意见试行天台县农房改造项目补助资金结算办法关于加强农房改造建设管理的通知等县政府设立农房改造专项基金保证每年扶持资金不少于5000村集体拆除老屋建设安置房的给予资金补助天台县农房改造成功经验\存在问题及对策
摘要：农房改造是新农村建设的治本之策，是美丽乡村建设的必由之路，是“小县大城”战略的重要组成。要全面完成今年工作任务，实现工作目标，就必须创新思路，突出重点，好中见快，快中求精，合力推进。关键词：农房改造成功经验Abstract:Ruralhousereconstructionisthefundamentalmeansforthenewcountrysideconstruction,istheonlywaytobuildabeautifulcountryside,andistheimportantcomponentofthestrategiesof“greatcityinsmallcounty”.Tocompletethetaskofthisyearandrealizetheworkinggoal,itisnecessarytoinnovateideasandtohighlighttheemphasis,soastomakeachievementsfastandexcellently.Keywords:ruralhousereconstruction;success;experience2009年春夏之交，我县农房改造全面推开。目前，全县已实施农房改造76个村，其中43个村拆除老屋8926间，收回宅基地、空闲地7582亩，基本建成342套，正在建设1355套。我县农房改造工作得到了广大人民群众的大力支持和全面参与，得到了上级领导的一致肯定，连续3年被评为全省农房改造优秀县。下面简单介绍一下我县的一些做法：一、我县农房改造成功经验广宣传，聚民意，改造氛围进一步浓厚。深化“民主决策五步法”，着重开好“五个会”，即全体村民会议、乡贤会议、老协会议、拆除房屋对象户会议、重建房屋对象户会议，听取意见，达成共识。平桥镇以全县试点为契机，全面发动，狠抓进度，起到了带头示范作用；白鹤镇利用致富村民的优势，破解了启动资金难题；坦头镇把农房改造作为重点之一，主要领导进村入户，出谋划策；三州乡立足山区实际，利用独特的地理条件，着力建设坡地村庄。2011年是村级换届选举年，有关乡镇街道积极引导，把农村改造列入村干部竞选承诺，从而把村级换届转化为创业激情。新华社等媒体曾多次报道了我县农房改造工作亮点。2、鼓干劲，比速度，改造热情进一步激发。鼓足干劲，更能力争上游。全县上下涌出一大批先进典型，县委、县政府每年进行表彰奖励。平桥镇沸头村支书洪小洗放弃上海生意，回家主持农房改造，被评为全县优秀党员；三合镇朗树前村周祖凤一心扑在村里，公而忘私，赢得村民信任，连续高票当选村主任；坦头镇严畈村金近、街头镇后岸村陈文云、雷锋乡崔一村金望礼等均以实际行动，投身到农房改造之中。各乡镇街道、村集体你追我赶，奋力争先。一是比一比谁的老屋拆得快；二是比一比谁的新房建得早；三是比一比谁的新房建得美；四是比一比谁的服务水平高；五是比一比谁的矛盾
纠纷少，从而比出了干劲，比出了速度。精规划，树典型，改造档次进一步提升。按照“一镇一品”、“一村一貌”、“一屋一景”的要求，编制具有天台山水特色的村庄建设规划。共筛选了13种68套优秀建筑设计方案，供农民自主选择。树立三类典型：一是节约用地的典型。雷锋乡催一村建设农民公寓，每套建筑面积114平方米，户均占地22.8米。二是统一建设的典型。平桥镇沸头村实行“五统一”管理，建设联体排屋。现已全部完成，并基本入住。三是挖掘资源优势的典型。街头镇后岸村依托寒岩、明岩旅游资源优势，突出和合文化底蕴，大力培育农家乐，目前每星期均有近200名外地游客来访。赤城街道塔后村地处国赤景区，计划打造集“吃、住、游”一体的农家生态度假村。重民生，强投入，保障机制进一步建全。相续出台《关于推进农村土地综合整治和农民住房改造建设若干意见(试行)》、《天台县农房改造项目补助资金结算办法》、《关于加强农房改造建设管理的通知》等，县政府设立农房改造专项基金，保证每年扶持资金不少于5000万。村集体拆除老屋、建设安置房的，给予资金补助。向银行贷款建房的，享受一定比例的财政贴息。受此影响和带动，近亿元民间资金纷纷涌入。强领导，优服务，工作机制进一步完善。县、乡、村层层签订责任状，确保有效落实。县人大、县政协组织代表、委员进行观察，建言献策。充实县农房办干部队伍，专职负责。聘请2家有资质的监理公司对全县改造村进行定期巡查监管，巡查每周不少2次；并发动农村建筑工匠协会作用，组织辖区协会会员定期、不定期对建筑质量进行检查评比，确保村民住上“放心房”。二、当前工作中存在的问题农房改造符合农村实际，符合农民意愿，受到了群众的广泛欢迎。但在具体实践、推进过程中，也暴露出、或存在着一些问题，亟须引起我们的重视，并切实加以解决。一是建设进度不够平衡。从乡镇层面看，有的重老屋拆除，轻新房建设；个别乡镇主要领导重视不够，连续3年均在同一个村开展农房改造，但一直停留在调查摸底上，进展相当缓慢，从村级层面看，有的宣传发动时轰轰烈烈，会开了，款捐了，规划也做好了，但宅基地分配迟迟不能落实，新房建设无法动工。从村民方面看，有的热火朝天，房屋提前竣工，有的再三拖延，推三阻四，形不成规模效应。二是建设行为不够规范。部分改造村借农房改造之名，未经审批，擅自乱搭乱建，违法用地现象有所抬头。少数村名不按规划建房，私自扩大占地面积。有
的村民自作主张，由此破坏了房屋结构和建筑立面，降低了建设品位，影响了整体建设效果。三是资金压力明显增加。国际金融危机的阴影尚未消散，欧债风暴接踵而至，融资难度增大。受物价上涨影响，钢材、水泥等建房材料，以及建筑工匠的工资不断上升，建设成本明显增加。我县是经济欠发达地区，大多数村民经济条件相对较弱，建房资金明显缺少，在这在一定程度上也影响了整体建设工程。对策措施在工作机制上，突出一个“实”字政策要靠实。好政策就是好向导。我县相继出台的扶持政策，深受群众欢迎，要深入宣传，使之家喻户晓，人人皆知；要不断完善，深化落实。规划要落实。农房改造，规划先行。规划编制要彰显天台山水特色，经得起历史检验。因为有特色，才有生命力；有特色，更有说服力。我们必须从天台实际出发，因地制宜，因村制宜，因房制宜。继续深化“先拆除后规划”这一做法，以行政村为单位，编制1:500村级大比例尺土地综合整治规划。把提高土地容积率放在首要位置，切实改变按“间”建房旧观念，树立按“套”建设新理念。按照“标准不高水平高、面积不大功能全、占地不多环境美、造型丰富特色强”的要求，不断丰富农民住宅内涵。平原村注重低碳节能，资源共享，体现时代潮流和地方特色。山区村改造要依山就势、移步换景，避免行列式、车厢式布局。保护好历史古迹、古树名木，确保农村历史文化能够得到保护和延续，真正做到“规划一张图，建设一盘棋”。质量要务实。高标准规划，更要高质量建设。百年大计、质量为本。全县聘请的2家专业监里公司，必须全程监督建设质量，在项目选址、地质勘察、建筑设计、施工组织、建材选用等关键环节严格把关，确保工程质量和施工安全。还要充分发挥建筑工匠协会作用，每个工匠实行持证上岗。县农房办在日常工作中，要加强对监理公司的督促和检查。在工作重心，突出一个“快”字。宅基地安排要加快。宅基地不能及时分配到户，是当前制约新房建设的重要原因之一。村集体要开好“五个民主会”完善村规民约，形成书面决议，争取实现“五统一”，即统一整治收回、统一规划设计、统一安排使用、统一基础设施、统一建设监管。我们必须严格执行“一户一宅、限额用地”政策不动摇，坚持公开、公平、公正原则不走样，提高宅基地安排透明度，避免在宅基地安排对象、面积、外置等方面引发矛盾纠纷。镇中村、中心村宅基地安排方式要各有侧重。镇中村实行“统一规划、统一建设、统一安置”，创新立地式住宅建筑形式，鼓励统建、联建多层公寓或联体排屋。中心村则按照合并小型村、缩减自然村、拆除空心村
的思路，结合宅基地复垦置换，有序引导农民自主建房。新房建设要加快。建好新房，搬入新房，改善生活环境，提升生活质量，这是农房改造的最终目标。崔一村的农民公寓、沸头村的双联排屋、后岸村的农家乐园，已经成为新房建设的典范。要继续树立一批可看可学的典型样板，既有规模较大的行政村，也有相对独立的自然村;既有经济发达的富裕村，也有基础稍弱的一般村;既有镇中村，也有平原村和山区村。允许农民跨村建房；允许在外人员回祖居村改造祖遗房屋。村民在承诺自愿放弃村级地基安排和主动拆除原有住房的前提下，可以按现行高山移民政策享受补助或以优惠价格购买农民公寓，也可以购买商品房并获得相应的经济补助。平桥镇、白鹤镇、坦头镇是我县的主要中心集镇，各镇可选取合适区块，结合农房改造，启动开发商进驻，加快人口集聚速度。不管是统一建设，还是农户自行建设，都要与村集体签订施工合同，或作出具体承诺，明确开公时间、竣工时限和违约责任。超过两年未开工建设的，原建房审批手续作废，村集体收回宅基地，重新安排建房对象户。基础配套要加快。项目实施村要留出3到5亩的土地用于农村社区活动中心等公共服务实施建设，争取基础实施配套与农房改造同步设计、同步施工、同步交付使用。镇中村改造要按照新型社区的标准，同步家配套建设路网、供水、燃气、污水等地下管网，完善养老院、幼儿园、中小学、活动中心、物业管理等服务实施，引导农民生活进社区、工作进园区、商贸进市场，实现村庄向社区转、农业向工业转、农民向市民转。中心村改造必须同步配备水电，硬化道路，设置路灯，铺设排水管线或沟渠，配置简易适用的污水处理设施和垃圾收集转运站，进行绿化、亮化、美化。村集体对进村水洗、池塘进行全面修缮，对原有房屋进行立面改造、对古建筑物进行整修的，给以适当补助。在资金筹措上，突出一个“多”字。资金问题是当前制约农房改造最关键、最迫切的问题。老屋难以拆除、新房建设缓慢、配套难以落实，根源都在于资金短缺。原有的资金来源，要切实加以巩固；同时，要创新思路，拓宽新的筹资渠道。一是政府补。县政府将继续扶持农房改造，确保每年不少于5000万元。按照“资金分配权和分配渠道不变、资金用途不变、建设成果共享”的原则，农办、国土、建设、农业、水利、交通、财政等部门，要全力整合清洁家园、和谐生态村、农村土地综合整治、农业综合开发、农田水利、农村住房困难群众救助、康庄工程建设、低产田改造等各类涉农涉地资金，集中力量大好“组合拳”，扶持重点农房改造村。二是老板助。我县外出人口达17万之多，不少人经济基础很好。而我县在外乡贤、先富村民向来热爱家乡公益事业，慷慨捐资，充分体现了天台人的豪气、大气、和气。我们要宣传好、发动好、引导好天台在外乡贤，各村可采用立碑，入谱等多种形式给以记载、宣扬。三是银行贷款。党中央、国务院十分重视农房改造工作，强调要把统筹城乡
发展作为全面建设小康社会的根本要求，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把建设新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快的持久动力。文件明确农民建房可以到银行贷款。县农村合作银行的“新农居”贷款，就是为了支持农房改造而设立的金融服务产品。金融机构要针对农村出现的新情况、新问题，总结完善、推陈出新，开展林权抵押贷款、农户联保贷款等多种信贷业务，发放小额丰收卡，实行信贷优惠扶持，加以支持农房改造。四是集体筹。“政府补”是四两拨千斤，“老板助”是真情回馈乡亲，“银行贷”是解决燃煤之急，“集体筹”才是解决资金问题最根本、最有效的办法。集体筹措建设资金的主要途径就是级差排基。即根据宅基地区位条件等不同情况，采取竞标等方式进行有偿选位。说白了，就是有钱的可以选好一点的基地；钱少的选位置稍差的；没钱的困难户由村里帮助安置。村集体根据本村的经济实力和改造投入额度，在立足自求平衡的前提下确定拆迁补偿价格。在测算宅基地成本时，并将村庄公用土地成本和道路平整硬化、供水排污管道铺设、路灯安装等建设成本一并纳入，统一体现在宅基地安置价格上。筹措的资金除用于拆迁补偿外，全部用于村庄道路、供水、排污等配套基础设施建设，最终受益的是全体村民。级差排基在我县已有成功的经验，要全面推广，争取新的突破。事实最有说服力，电视、报纸等新闻媒体要开辟专栏，介绍相关优惠政策和典型实例，积极营造良好的工作氛围。
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